从风险飞涨的地产债，看中国房地产的未来！

A

在祖国的广袤大地，很多地方已经开始感受到丝丝凉意了，可当前的房地产业形势，却早已进入了秋风萧瑟。

“这个秋天我们的日子不好过，国家今年严厉打压地产，严控资金流入，目前可以说房地产业已经进入寒冬了，各大房地产商都在加速回笼资金。”地产业从业者小鄢表示。

2021年的楼市调控来得比过去任何一次都要狠一些，根据中原统计数据，显示截止到7月底，地方政府调控次数高达370次，中央调控文件高达47次。

如同一位研究员所说：从地产股票就能看出这个行业的前景。龙头的房地产股票都几乎腰斩，更别说其他中小地产商。

某科股价一路下跌（周K）

房地产龙头某科从今年3月的32元高点一路下跌，几乎没有停顿，一直跌到最低19元附近。几乎腰斩。目前这一趋势仍未有改变的迹象。

某大地产股票更是大幅下挫，从年初16元附近暴跌至4元附近。在股吧群里，不少投资者欲哭无泪。

“现在股票已经严重被套了，只能求国家最后救一把吧，毕竟影响太大了。”投资者小李叹气。

某大股价走势（日K）

除了低迷的股价，更严重的事情其实在债市。

B

金融圈俗话称作“春江水暖债先知”，不同于股市中小散户占多数的市场结构，债市清一色的机构投资者，对于市场的反映更加敏锐和理性。

据统计，截至8月12日，今年已有超过34只涉房债券违约，牵涉债券发行规模达553.2亿元，涉及发行主体包括泰禾、天房、华夏幸福、协信、蓝光、正源等多家房企。

“地产债已经开始陆续有爆出问题，包括知名的房企，这可能意味着后面的风险将会更大。”债券投资人魏强表示。

某大企业债图（日K）

国内龙头企业债价格一度出现腰斩，从100附近快速下跌至最低36，可以说，这是以前从来没有过的。

除了某大，许多地产商亦是危机重重。境内债到期及回售规模较大的房企主要有富力地产、华夏幸福、融创中国等，上述房企2021年到期及回售境内债规模均在150亿元以上。

企业财报数据显示，今年上半年末，富力地产总债务1,433亿元，较去年末减少164亿元，但债务里短期债券占比较高，其中一年内到期债务的占比仍高达36%（2020年末占比为40%）。非限制性现金128亿元，较年初减半，非限制性现金对短债的覆盖则从年初的40%下降至25%。

这意味着钱依然不够用，如果没有足够的现金流，部分企业债务的雷爆发只是个时间问题。

上有中央政策三条红线的政策限制，下游经济下行，居民流动资金普遍不足。房地产商如何完成自救业内普遍不报太乐观的预期。

8月27日，标普发布报告强调，“广州富力地产股份有限公司资本结构中的短债比重仍然较大，可能只会逐步改善“。悲观情绪溢于言表。

“更加艰难的可能还在后面，现在房地产企业融资的成本已经开始逐步提升了。当前的局面有进一步恶化的可能。“小王表示。

从数据上看，情况确实不容乐观。

除了顶级房地产企业仍能够保持较低的房地产融资利率外，许多企业和城投集团进行融资的利率都超过10%，这是一个非常不乐观的信号。

“按照目前的政策和市场环境，这些钱只能够拖延一定的时间，后面能不能解决问题恐怕很难说。”小王表示。

许多房企信用评级已经被下调。据领先指数数据显示，2021年上半年新增列入评级观察名单房企5家，有华夏幸福、某大、蓝光、协信与云南城投4家房企，最新主体评级分别为C、AAA、AA、C、AA－。最新消息显示，蓝光评级已降为B。

融资成本的高企一方面意味着房地产企业信用遭到严重损失，难以向市场低成本的借到钱了，另一方面也意味着后面需要更高的回报才能够偿还这些高利率的融资，利润空间的挤压不可避免。这对于企业来说无异于雪上加霜。

很明显，房地产企业高利润的时代早已成为过去时。

C

过去20年不仅是中国经济高速增长的20年，亦是房地产行业突飞猛进的20年。

这些年房地产养活了大量群体，主要的获利者是地方政府、银行、房地产开发商和房地产投机者。

地方政府通过卖地获得了土地出让金，土地价值越大，出让金越多；银行通过发放高利率贷款赚的盆满钵满；房地产开发商在住宅开发和房价上升上面牟利，拿地成本越低，获利越大；投机者亦是在房产买卖的差价方面，通过银行加杠杆获得暴利。这几个群体都是房地产行业上升趋势的获利者。

但这一模式是显然是不可持续的，房地产价格经过全民爆炒后，其泡沫已经处于岌岌可危的境地，严重影响到了经济活力、金融安全，甚至还因民众的愤怒而撼动更高一层次的生态。

那么如何调控房地产，还不能造成巨大问题，如何拿捏这个尺度，就变成一个艺术活。如果让你来处理，房地产商、地方政府、银行、负债居民，你来先处理哪个呢？

利益的分配从来都是“柿子捡软的捏”。

先说一个笑话，有一个病人快死了，在医院做手术，手术快成功时，护士突然抓起一把手术刀捅进医生的胸口。她含泪道：对不起，我是间谍，我不能容许你救活他。医生倒下前只说了一句话：TMD，那你捅他啊！

房地产调控、去泡沫化等七伤拳一出，容易大杀四方，居民容易无差别受害，容易造成不稳定；地方政府更是动不得，动自己的奶酪，抽自己的血，谈何容易；而中央的供地红线，更是触碰不了。

没办法，政策当然优先选择地产商。

地产商充当“背锅侠”也不是一次两次了，从房地产的大牛市以来，房地产商就屡屡充当了这个角色。

房价大涨，矛头容易对准房地产商，指责他们太暴利，推高了房价。房价一跌，人们更是容易去打砸地产商，指责他们销售欺诈。

但是大家忘了，房地产里面，成本最大的可是地价啊。

另外，更重要的问题是，地价上涨后，其差价又被谁拿去了呢？

政府卖地收入是为了国计民生，最终变成了我们的基础设施、科研经费、医保社保等等，我们尚能理解。甚至地产商赚钱，拉动了就业，拉动了上下游经济，我们也能理解。

可寄生在地价上涨的利益集团，可曾拿出过一分钱，回馈给他们如此巨额财富的社会么？

这个问题，不能再深问。

D

让我们回到地产商话题。

当地产商还能够获得暴利时，被拿出来指责也就算了，毕竟赚了大钱，总该承担点舆论责任。而当改革碰上硬骨头时，房地产商又一次被拿出来，这回就只能打碎了牙齿往肚子里咽了。

一年前，管理层开始针对房地产企业融资经营采取财务管理。也就是所谓的“三道红线”，它指的是剔除预收款后的资产负债率大于70%、净负债率大于100%、现金短债比小于1倍。

什么意思呢，简单来说，就是你房地产企业必须控制债务，不能靠借银行钱来牟利了，最后烂摊子甩给银行，那是不可以的，给你们一点时间，多留点现金，自己赶紧还债。

根据踩线条数，监管部门将房企分成四档管理，每降低一档，有息负债规模增速上限增加5%。

这意味着一旦碰到红线，后面情况将会非常严重，在三线均绿的情况下，房地产企业有息负债年增幅也不得超过15%！

三线均红的情况下，房地产企业不得增加负债。

这意味着房地产行业近20年来靠借贷牟利的经营模式发生了巨变。一时间房地产企业叫苦不迭。这次是来真的了，但现在再改，显然已经晚了。

龙头企业某科早就嗅出来了味道不对，在2018年就开始降价去库存，500多万的房子打6折甩卖。

“活下去”是某科当时的口号。某科可是龙头啊，可见看到了多么冷峻的未来。

现在形势更加严峻，没有来得及及时去库存的大企业以及反应不及的中小地产商处境十分不妙。

9月3日，深深上交所将某大地产境内公司的债券折算率降为0，深交所在回购质押品当中删除了某大地产境内的债券。什么意思呢，就是你这个债券问题很大，不能够用来当抵押品再换钱了。

在政策的严控下，未来几年内，地产行业继续暴雷、洗牌，恐怕也是十分正常的。

E

很多刚需的朋友可能比较关心，既然国家这么限制地产商，会不会导致房地产价格大跌呢？

这里有必要说明一下房地产价格的影响因素。

影响房价的因素很多，土地出让金政策、银行贷款政策、利率、房地产商、土地供给、保障房建设、房产税、地段和交通、限购等多种因素均会对于房地产价格构成较大影响。

其中供求因素是主轴，房地产供给（即土地供给）和需求能否平衡决定了房地产价格的趋势变动。如果供大于求，房地产价格肯定会下跌，如果供小于求，想买的人太多，房子太少，那么房价想不涨也难。

因此可以明确的是，房地产行业遭遇困境，和人们能不能买到物美价廉的住房几乎毫无关系。房地产商看似和房子本身息息相关，实际只是房价决定因素中非常小的一环。

当然，你要真能抢到地产商危机时打折甩卖的少数住房，占了便宜，算你厉害。

目前来看，政府为了控制房价上涨，已经采取了包括严控土地成本、提升首付比例、提升贷款利率、出台限购政策乃至高压管理中介等手段。改革总是从易到难的，解决完地产商，接下来可能就是加速推进保障性住房了。

为什么说在改革难度梯度中，保障性住房的排序比地产商还靠后？

因为保障性住房体系是要地方政府亏钱建设的，而地产商大部分都不是国资嘛。

对此，住建部部长王蒙徽在上个月月底的国务院新闻办发布会上，给大家作了回答：

至于大家有没有住上保障性住房，有没有期望租到价格地段合适的保障性租赁住房，大家自己有所体会。这个话题不是本文的主题，留个悬念，以后再给大家详细展开。

F

总之，因为想要彻底摆脱经济脱实向虚的问题，实现中国经济高质量腾飞，房地产是一道绕不过去的坎。

虽然，房地产行业改革距离房地产税、土地供给等硬骨头还有相当距离，但我们不得不承认的是，国家当下的改革力度确实是空前的、切实的，房地产行业确实已经到了一个变盘的关键节点。

从国家经济的战略趋势看，房地产行业的黄金期已经过去，未来将不免沦落为普通的非暴利行业，虽然仍有利可图，但利润降低至平均水平应当是必然的趋势——

毕竟，保障住房是地方政府亏钱建的，能给的利润不多。地产商们不提前习惯这种风格，以后怎么接案子呢？

无论如何，对地产业的限制这切实的成果也给了我们一个良好的展望，只要有足够耐心，终究能见到改革的车轮进一步推向前方的一天。

因此，无论对于房地产从业人员还是投资者，必须要有清醒的头脑和发展的眼光看待国家的改革力度。不要以为房子问题牵连甚广，就真的以为国家不会动手。

正如今天讲到的这些陷入危机中的房地产商们。它们虽汇聚着上个时代各类精英，拿到了上个时代的天量红利，可当时代要抛弃它们时，总是不会跟打上亲切招呼的。