大力推行公租房，真的能降低房价吗？

最近这些天最令人振奋的新闻，莫过于林郑月娥在《施政报告》中放出的重磅消息：香港将建设北部都会区。其中含公租房90万套，可居住250万人。

香港问题，终于到了解决关键节点的时节。若不是被全球最高房价压榨得喘不过气、逼迫得难以生存，香港年轻人又如何会如此暴戾，让社会经历如此动荡呢？

之所以说振奋二字，也是因为中国大陆高房价的引领者——香港，如今即将又一次成为引领者的身份，不过这一次，是为了民生。

对于此，住建部在上个月也放了风，强调将在“十四五”期间以发展保障性租赁住房为重点，进一步完善住房保障体系，增加保障性住房的供给，努力实现全体人民住有所居。

当然，公租房毕竟也只是过渡性质或福利性质，购置和拥有一份不动产，依旧是人们安全感的重要来源，堪称信仰。

因此，有一个问题正亟待回答，国家大力推行公租房，真的会使得房价得到控制吗？

A

首先，我们先来老生常谈，复习复习从来和香港对标的，地狭人稠的岛城——新加坡。

2011年，在记者问到李显龙的父亲、新加坡前总理李光耀如何看到李嘉诚这位华人首富时，李光耀说：

“毫无疑问，李嘉诚是富可敌国的亚洲超人，但是我们却不能从他的手下看到一个世界级的品牌，他的巨大财富来源于他垄断了房地产和一系列的民生工程，他对经济的发展实际上并没有起到多大的作用。”

李嘉诚事后回应：“我就是一个商人，不要用道德来绑架我。很多人认为，商业赚了钱之后，应该回报社会。这个我是认同的。但是如何回报社会，这个分歧巨大。难道商人应该亏本，去补贴国家和政府吗？这显然是荒谬的”。

亚洲巨富李嘉诚

值得注意的是，李首富在国内利用港商优惠政策拿优质土地，之后捂盘捂地，哪怕多次被催缴，也置若罔闻。一直要等到地段变繁华再开发，甚至土地直接转手卖掉挣差价。

李首富这么理直气壮钻政策空子的理由是：不要用道德绑架商人。

更加值得注意的是，2015年，奥巴马主导的TPP协定正式签署，这个将中国排除在外的经贸合作协定，是美国在经济上进行产业链重构的宣言，与此同时，美国在军事上宣布重返亚太。

TPP中，风头无二的奥巴马

作为投机的专家，李首富闻风而动，在2015年前后集中将大陆资产套现转移外逃。2015年的凶险远胜2008，单月外逃外汇峰值是1200亿美元。

奥巴马伙同亚太小弟，联合做空人民币+收割我国财富的行动中，李首富到底是有意还是无意配合，我们不得而知。

新加坡李和香港李，都被网友调侃为李家城，可两个李家的对房地产的看法并不同。

也因此，香港李虽然近年经济不佳，但是房价收入仍然蝉联霸榜世界第一；新加坡李经济答卷良性，房价收入比排23，远低于大家熟悉的一线和几个新一线城市——

如深圳，2020年的房价收入比48.1，厦门则是31.1。同样地狭人稠的新加坡城，2018年私人住宅和收入中位数的房价收入比是14，至于组屋，只有惊人的，5.3。

B

新加坡国土面积仅699.4平方公里，448万常住人口，人口密度大。建国初期1959年恶劣的住房条件导致公共卫生状况恶化，造成社会不稳定。

1960年，新加坡政府宣布成立建屋发展局。1964年又推出“居者有其屋”的政府组屋计划。

什么是组屋呢？组屋就是先租后买的新加坡特色保障性住房，前期租金可以后期抵购房款。

接下来，我们介绍一下新加坡组屋的特色：

1、政府主导（由建屋发展局具体实施）组屋的开发与建设

新加坡建屋发展局直属国家发展部，一肩挑，把房地产开发，施工，出租，出售等多重职能全部承担。重点：非盈利性。

2、80%土地资源为国有，以划拨的形式保障组屋地价低廉、并且亏损由国家补贴。

新加坡国有土地占土地总数的80%左右。用类似于土地划拨的形式，保证了大规模建设组屋所需土地的低廉成本。

组屋开发允许亏损。亏损的原因是因为，组屋的定价是由中低收入阶层的承受能力来确定，而不是靠成本来定价。换句话说，低收入人群每个月收入的10%=房价，中收入人群每个月收入的30%=房价。重点：允许亏损。

组屋便宜，但是质量和设计并不差

3、以家庭收入水平为依据，制定售价，且低收入人群优先买房。

在上世纪70年代，月收入在1500新元以下者才可申请购买组屋；80年代提高到2500新元，随后到3500新元，目前放宽至8000新元，以接纳更多人购买。简单可以概括为，越穷越早买到房。基本保证了80%中低等收入的家庭能够购买到廉价的组屋。重点：底层优先。

4、法律严格限制炒卖组屋。

一个家庭只能拥有一套组屋。简单粗暴。实际上一个家庭一套房子足够住了。所谓的买房投资，在新加坡是要判刑的。重点：炒房判刑。

简要介绍完新加坡，我们再对香港官僚垄断资本主义房地产进行简述。

首先问个问题：如果香港房价降了，“香港居民”开心不开心？

答案是不开心。

为什么答案这么魔幻？因为香港舆论+影响力+媒体+话语权，而香港房价高到跟普通人绝缘。有话语权的人=房子多，没话语权的=房子少甚至没房。

而中间群体，前一脚还在骂房价高，后一脚上车了，马上就期盼房价只涨不跌。屁股一变，脑子沧海桑田。房贷交得再苦，看着还没上车的，都能乐开怀。

上世纪最魔幻的事件，莫过于董建华任上推行的“八万五建屋计划”。董特首提出的执政目标，是十年内完成全港70%家庭拥有自有住宅。然后，董特首因为身体原因辞职了。为什么？

因为房价降了，整个香港舆论沸腾了。李首富等人家的土地够开发100年+，子子孙孙人上人。董建华的7成自有住宅率执政目标房价下跌，葬送了他们垄断大地主+大资本家+富人+少量中产的人上人身份。所有媒体舆论一起发力，董建华黯然辞职。

挡了财团的财路，董特首也罢，唐川普也罢，都会被媒体封杀。

合租在“棺材房”中的底层香港居民

为了实现卖地收入最大化，无论是昔日的英国当局，还是后来被财团们操控的体系，都严格限制每年的土地供应量，保持饥饿感——人为制造人地矛盾。

香港看起来很小，可是压根不缺地。大量土地被以“环保”名义设置为郊野公园，实际开发土地只占香港面积的很小一部分。

可以搜一下香港填海造陆盖公屋事件。环保人士痛心疾首，大骂政府破坏环境。刘德华发声支持造陆盖公屋，被媒体骂成狗。

香港更无耻的地方在于，2013年之前香港住宅卖建筑面积，而不是使用面积。

买过房的人都知道，所谓使用面积，就是你房子的真实面积，而建筑面积，还得加上入户大堂、物业办公室、小区入口乃至保安亭之类的公摊区域。全世界销售建筑面积的地区，屈指可数（主要是台湾+2013年之前的香港+我国除重庆之外城市）。

垄断地产商们弄出来的这个东西水分很大，开发商甚至可以为了盈利，而把一些模糊的灰色区域划分给商铺或者物业。

李首富之流，可以替代香港殖民地官方，肆意的弄出来“公摊”，“楼花”，“喝茶费”这种产品额外的苛捐杂税，理直气壮的盘剥香港市民，全世界都没几个地区这么明目张胆的。凭的是什么？你懂的。

更可恶的是，这套玩法，被香港这一示范区输出给了祖国大陆。具体原因和发展，笔者也不多说了，毕竟这不是本文重点，且保号要紧呐……

C

接下来，我们来看看中国大陆的大城市中，离香港最远、离新加坡最近的，重庆。

曾经，重庆房价增长低于通货膨胀，不依赖土地财政，经济强势增长。

如上图所示，中国指数研究院西南分院的数据显示，多年来重庆房价偏低，2010-2016七年间均价年平均涨幅仅为2.92%，远远低于全国其他一二线城市，甚至低于这期间的全国年均通货膨胀率。

而北上深的房屋均价年平均涨幅是重庆的5倍左右，深圳更达到了重庆的10倍以上。

如果在12年左右去重庆，你多问几个的士车司机，他们更关注摇号，摇号中了就可以买保障房。因为海量保障房涌入。当时重庆被称为炒房团坟地，炒房团黑洞。

做地产的都知道，地产商业很忌讳出现商业死角。因为一旦一排商铺有一个租金特别低，连带着就会拉低整排商铺收入。

而如果一个直辖市，有10%的人可以通过摇号买低价保障房，那这个城市的房价就会被拉低。

“地票制度”的存在，加上市委市政府秉持初心，重庆充足而低廉的土地供应使得房价失去上涨的根本动力，也使得重庆的人均居住面积排在全国首位。

根据中国指数研究院的统计，截止2015年底，重庆的人均居住面积是43平方米，是上海的2.4倍，深圳的1.5倍，广州的1.9倍，北京的1.34倍，而根据联合国相关统计资料，中等收入国家的人均居住面积约为20㎡，中高收入国家在29㎡左右，高收入国家约为31㎡，仅有少数最发达国家在40㎡以上，从这个角度来看重庆的人均居住面积已达到发达国家水平。

看懂了吗？重庆当时的房地产开发，是政府主导的。奠定这一切的，正是著名的黄奇帆市长，和一位来自大连的，名字已变成敏感词的书记。

上图下手太重了。北上广深加一块，保障房是5.2万套，重庆一年是7.2万套。数据摆在这里，真的没法详细解读了。

但毕竟已经是前些年的数据了。重庆之后为什么补涨了，那就得问一些人事变迁上的问题了。

E

最后，笔者做个提纲梗概，初步解释一下深圳与重庆房地产政策的不同，以及这些政策下，为什么深圳房价高。

深圳在2016年土地供给中，只有9.3%是给住宅的。剩下的全是写字楼和商业。

只要这种惜售的状态不变。年轻人想找个地方睡觉，是很难的。

2017年居住用地深圳是32万平米。按照居住用地商业占20-30%算（小区虽然是居住用地，但是强制性要求配商业的），那么2017年实际的居住用地是25.6万平米。

按照深圳住宅平均5.0容积率计算，2017年实际可以提供128万平米的住宅面积。按照一套房子80平米计算，可以提供1.6万套房子。

而要知道，2017年深圳人口净流入是105万人。

看懂了么？杯水车薪。中国大陆很多城市，房地产政策都是向香港学的，和香港一河之隔的深圳，更是如此。

深圳前海算现在深圳最中心的区域了，写字楼的入住率是58%。也就是说，其实吧，每年供给的90%的非住宅土地，真正入住率只有6成。

10%的住宅供不应求。90%的写字楼商业空置一半。到底是谁不让房价跌，只能自己判断了。

补充一下，还有个土地叫耕地。上海跟深圳应该也是类似的。

要知道，深圳有2500公顷的耕地。而另一方面，看下图：

总之，深圳的土地政策咱们也是点到为止好了。不用扯其他，土地供应数据在这，一切都很明白了。

D

今天，是辛亥革命110周年纪念日。四下都是庆贺之声，人民无不感慨中华民族沧桑变迁。

既然提到辛亥革命，就不得不提到孙中山和他的“三民主义”。三民主义最重要的就是民生主义，民生主义最重要的一条就是“土地涨价归公”。只可惜，两岸三地谁都没能做到先总理的嘱托，都在炒作地价的战车上，渐行渐远。

但终究亡羊补牢，为时未晚。香港有年轻人的怒火，我们有消费数据和生率数据的拉胯，终于都成功倒逼了改革，迈向了重新重视和居住相关民生的新的一步。

可以说，只要公租房体系得到推广，一定能使得房价真正降低，回归正常，正如一直以来的新加坡和之前的重庆为我们打的样本。

香港都做了示范了，历史的车轮已经开始向前滚动了。还打算通过投资房地产捞上一笔的人儿们啊，真的要成为击鼓传花中的最后一位吗？