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上海银行和宝能集团265亿贷款遭实名举报的背后，是地产商10倍杠杆的暴利！

作者 :Hbu 2020-01-15 06:15:12 审稿人 : admin

原创： 一棵青木
来源公众号：远方青木
已获转载授权

新年刚过，一个大瓜就席卷网络。
1月10日晚，上海申鑫足球俱乐部老板、衡源法人徐国良，通过自家企业的公众号，实名举报上海银行副行长黄涛勾结深圳宝能集团，设局侵吞衡源所有的百联中环、徐汇滨江项目近200多亿优良资产，违法套取国有银行265亿元贷款。

次日上午，上海银行发布声明称：徐国良是在造谣污蔑，其所在的上海衡源公司因拖欠巨额债务已被上海银行及其他债权人诉至法院，股权已遭轮番冻结，深陷债务危机，严重失信。向宝能贷款一事合法合规，经得起检查。
而宝能的一名知情人士向记者透露，当初上海银行找到宝能时，衡源的贷款就已经快要逾期，即将变为不良贷款，数额巨大，可能会引发上海银行的系统性风险。这件事其实是宝能在帮上海银行处理不良贷款。
衡源说自己是窦娥，冤死了，财产被人设局联手侵吞。
上海银行说自己被衡源坑死了，差点产生了百亿级的不良贷款。
宝能说自己是白衣骑士，被上海银行请过来救场的。
到底谁对谁错？
我查看了事情的来龙去脉，发现这件事最需要我们关注的并不是他们的八卦，而是地产商10倍杠杆谋取暴利背后隐藏的巨大风险。

1

双方争议的这个资产包，叫百联中环、徐汇滨江项目，里面含有三块地，“兴力达地块”，”建配龙地块”和“濠泉地块”。
前两个地块，是出名的烂尾楼，只有第三个地块算优质资产。
2014年5月，百联集团将这三个地块打包出售，不允许拆分购买，总价为72.6亿，并要求买方承担20多亿元的坏账。
资产包挂了两年，没人买。
2016年4月，三个地块的挂牌总价降了10%左右，变为65.2亿元。
然后，上海衡源出现了，徐老板找到上海银行，拍下了这个资产包，连同接盘的烂账，衡源的最终花费是89.1亿。
加上开发这个楼盘的耗费，上海银行通过理财资金渠道，一共贷给了徐老板107亿元，利率介于6.2~6.6%之间。
问题的关键不在于徐老板是怎么拿到这百亿贷款的，也不是为啥你存银行理财只有4%，而银行放出去要6%。
这背后最吸引我注意力的，是在这场天价收购中，根据公开信息查询，衡源出资的自有资金，只有区区10.692亿。
本金10.692亿，贷款107亿，10倍的比例，徐老板这是打算来一次蛇吞象啊。
本来上海银行和徐老板是你侬我侬的良好关系，不然徐老板也不可能拿到百亿贷款。
而且这个贷款的利率真不贵，根据2018年的数据，碧桂园的平均贷款利率是6.1%、万科是6%，恒大则高达8.18%，普通的小房企，利率8~10%太正常了。
而衡源拿到手的利率，才6%多一点，这情分真的是不错。
但徐老板和上海银行的鱼水情，2年后结束了。
因为这个项目入手后，徐老板的开发出现了困难，一直到了2018年，项目居然还没开盘销售，烂尾的烂尾，停工的停工，这下子上海银行慌了。
为啥慌？
很简单，徐老板总共就拿出了10.7亿不到的本金，贷了107亿，年利率在6%以上，2年的利息就13亿了。
普通人觉得2年一晃就过去了，但是在这些大资金的眼里，2年的时间是要命的，仅仅利息，就耗干了徐老板所有的本金。
简单的说，到了2018年，徐老板已经资不抵债了。
万一这个项目黄了，上海银行就会开出一个百亿级的大窟窿，谁也负不了这个责任，手里拿着一堆地有啥用，银行要的是钱。
所以，上海银行找到了宝能，以5.1%利率的超优惠条件，同意放贷265亿，希望宝能把这个盘子给接过去，避免不良贷款的产生。
给宝能的首期贷款，是120亿，于2018年发放。
这个120亿也是有讲究的，衡源欠上海银行107亿，加上两年的利息差不多13亿，合起来正好120亿。
宝能拿了这个钱，正好置换掉上海银行的这笔贷款，虽然是用上海银行的钱还上海银行的钱。
但是贷款主体变了啊，宝能承诺来还这个钱，这实际上是上海银行拿着宝能的资质和增信来救火。
相对于衡源的信用，宝能无疑靠谱多了，在手续上，这笔贷款已经脱离了危险，不用害怕后面无法处置了。
这本是好事，对三方都有利，如今产生如此巨大的恩怨，我个人猜测，很大的可能是对这个项目的价格大家有争议。
在徐老板的公开举报信中，他称上海银行联手宝能集团侵吞衡源企业所有的百联中环、徐汇滨江项目近200多亿优良资产。
这个陈述证明，徐老板自己给这个项目的估值是“近200多亿”。
我觉得徐老板是这么算的，贷款了107亿，自己又投了十几亿，两年的利息十几亿，加上建设、开发的费用，自己的利润，怎么也得来个两百亿吧。
但宝能肯定不会这么想，这个项目真这么好的话衡源自己就开发了，还能轮得到我？这本就是个烂尾楼，而且现在的行情和2016年能比么，当年高位接了盘，还想让我更高位接盘，我又不傻。
而且如今衡源资金链断裂，以商战的眼光来看，已经是砧板上的肉，不狠砍一刀都愧对自己商人这个称号。
宝能开价多少我们不知道，但是从徐老板发公开信这副同归于尽的姿态来看，按目前宝能的收购价，扣除利息，他很可能就一无所有了。如果他还能保住自己当年十几亿的本金，或者还剩个几亿，多半都不至于如此。

“在你威逼（停贷、抽贷、辱骂、威胁立即宣布贷款提前到期并起诉等）、利诱（承诺给衡源企业提供不少于三年的充足流动性支持）并强力主导之下，我们忍辱与宝能集团签订了极不公平的并购协议。”

1比10的巨大杠杆，如果这个项目做成了，徐老板能拿到几十亿的利润，瞬间就是麻雀变凤凰，再拿新的本金放点杠杆，瞬间就晋身成为数百亿级的新一代房企。
如果运气好，碰上了房价翻倍，那简直就是一夜暴富。
但如今两年没能开盘入市，生生把本金全部耗空，这块地，已经归宝能了。

图片来源：每经记者 郑洁 摄

而在这个地块上，宝能已经开始了爆破拆除工作，要把之前的烂尾楼全部打掉重做。

徐老板的一腔心血，全部付诸东流。
但我个人觉得，这事其实并不冤。
上海银行冒着风险提供了107亿的巨大杠杆，6%多一点的利率，给了徐老板差不多两年时间，其实真的很够意思了。
杠杆是个双刃剑，能送你上天堂，也能送你下地狱。

2

杠杆风险那么大，为什么徐老板敢于上1比10的超级杠杆，为什么上海银行又敢给徐老板放这么大的杠杆。
因为在房地产行业，十倍杠杆不是个例，而是常规操作。
早在2016年，新华社的一篇调查报道中就指出，开发商已经把资金杠杆用至极限：
“基本只需准备10%的土地款，剩下的资金可以以夹层融资的方式获取”
“甚至连买地保证金都可以通过融资支付。”
在全国知名房企里，高杠杆的操作并不罕见，1比10的不多，但1比7、1比8的那是比比皆是，资产负债率高达80~90%.

香港房企算是内地房企的启蒙恩师，但香港房企的资产负债率通常不超过30%，而内地的地产百强，几乎全部超过70%的“安全线”。
那些不知名的小房企，实际杠杆率就不为人知了，很多甚至连土地首付款都是借来的。
过去20年的大牛市，谁上杠杆谁发财，谁保守悲观谁完蛋。十倍杠杆失败时的伤害有多大，成功时的收益就有多高。
融创、阳光城、新城、碧桂园等房企的快速崛起，几乎没有一家不是通过高杠杆高负债来实现的
为什么香港的地产商那么喜欢囤土地，一块地捂手里十几年不开发，而碧桂园那么强调高周转，居然要求3个月开盘销售。
因为大家情况不同啊，高杠杆必然带来高周转。
2年不开盘，整个碧桂园就归零了，开盘越快，收益越高。
所以碧桂园一定要强调高周转，一定要加快开盘时间，因为时间就是金钱，时间就是生命。
让设计院连夜出图的操作，是那么的顺理成章，理所当然。

过去20年里，地产大牛市让房价持续上涨，连横都没横过，就是不断的涨涨涨。
这么好的行情，让房地产商完全可以无脑上杠杆，胆大的撑死胆小的。
所以，中国的房地产行业发展了20年，依然是杂乱小，行业集中度非常低下，小型房企多如牛毛。
有句话怎么说来着，风来了，猪都会飞。
2018年，只负责造房卖房的美国的房地产开发企业，不足500个。而中国同类型的房地产企业，则高达9.7万个。
同样从2018年开始，房企破产的新闻开始屡屡见诸报端，因为从这一年开始，中国楼市开始了铁血调控。
这种调控的力度，震惊中国。我们以前只见过空调，从来没见过这样的调控。
有人信了，也有人不信。
不信没关系，那些继续冲锋在前的房企，都先死为敬。
黄奇帆说未来十年，房企要倒闭60%以上，9万多房企，留3万都嫌多。

今后十几年，基于房地产业高质量转型要求和开发总量降低的趋势，房地产开发企业必然会有一个大幅度减量萎缩的过程。

会减掉多少？我认为至少会减掉三分之二，十几年后中国房地产开发企业的法人数不会超过3万个，3万个可能还太多。

全国房企都在玩高杠杆，这些杠杆都是在预期房价一涨再涨的基础上定下来的。
如果房价不再继续上涨，哪怕只是横盘，这些投机客也注定会死一大堆，大浪淘沙后留下真正有实力的房企。
潮水退去，才知道谁在裸泳。
这些房企发财还是倒闭，本来和普通人是没啥关系的，反正钱也不进我的口袋。
但是有一点大家要记住了，中国是期房制度，开发商拿下土地后，向购房者收钱，只是承诺两年后给你房而已，那边造房子还要求建筑商垫资。
这两头一夹，再加上巨额的贷款，万一烂尾了。。。
高杠杆如此普及，扛不住资金压力的房企必然越来越多，小房企会不断的退出市场。
我不可能知道我进的这个小售楼部，他们老板的负债率是30%，还是90%，甚至更高。
但我猜，肯定不低。
所以，我建议大家尽量买大房企的楼盘，越知名越好，至少他们的楼盘烂尾概率很低。
虽然都是大房企也是高杠杆，但如果必须死2/3的话，我觉得大房企肯定是最后那批死的，相对来说，安全系数高很多。
不知名的小房企，非要买房也可以，但尽量不要买期房，越接近现房越好，最好是一手交钱一手交证，注意是交证，不是交房。
没有证，房子就是一堆破水泥。
开发房企越大越好，越接近现房越好，这是我给大家的建议。
在未来几年，楼市必然是铁血调控，严禁房价上涨，一批高杠杆的地产投机商被清理出市场是很正常的事情。
但并不是每一个楼盘，都能幸运的找到接盘侠，定然有一些楼盘会烂尾。
如果你觉得交钱之后五年八年拿不到房无所谓，那你可以忽略这一警报信号。

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